Ley de Reconstrucción Nacional · próxima a promulgarse
La reforma inmobiliaria que está por promulgarse: ¿cuánto cambia la tributación de tus arriendos?
La Ley de Reconstrucción Nacional, pronta a promulgarse, crea un impuesto único de 5% sobre el arriendo bruto para viviendas económicas DFL2, desde la tercera propiedad — un cambio importante para los inversionistas inmobiliarios. Carga tu cartera abajo y el análisis se actualiza solo.
Tus viviendas DFL2 — una fila por vivienda (DFL2 = hasta 140 m²)
| # | Superficie (m²) | Fecha de compra | Arriendo mensual | Precio compra (opc.) | Nueva 140 m² | Tratamiento | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Exenta | ||||||
| 2 | Exenta | ||||||
| 3 | 5% |
Tus otras rentas — para ubicar tu tramo (si vives solo de los arriendos, deja 0)
Ver / ajustar supuestos del cálculo
Resumen ejecutivo del impacto de la reforma
Cuánto pagan tus arriendos hoy y cuánto pagarían con la reforma.
$244.800 al año
en impuestos por tus arriendos. Hoy pagarías $652.800; con la reforma, $408.000 — todo a tu nombre.
| Concepto | Hoy | Con la reforma |
|---|---|---|
| Otras rentas (sueldo + otros ingresos) | $30.000.000 | $30.000.000 |
| (+) Arriendos que pagan impuesto a la renta — hoy todos los afectos; con reforma solo los de más de 90 m² | $8.160.000 | $0 |
| (=) Base afecta al impuesto a la renta | $38.160.000 | $30.000.000 |
| Impuesto a la renta sobre esa base (tabla SII) | $1.600.763 | $947.963 |
| (−) Impuesto que ya pagas por tus otras rentas | $947.963 | $947.963 |
| (=) Impuesto de los arriendos que van al impuesto normal | $652.800 | $0 |
| (+) Impuesto único 5% — régimen opcional, viviendas de hasta 90 m² | — | $408.000 |
| = Impuesto TOTAL de tus arriendos | $652.800 | $408.000 |
Tu situación actual (hoy, sin reforma)
Cómo tributan tus arriendos con las reglas de hoy.
De tu cartera, las 2 vivienda(s) DFL2 más antigua(s) quedan exentas (no pagan por el arriendo). El resto paga el impuesto a la renta de las personas (Global Complementario), que es progresivo: mientras más ganas en total, mayor la tasa del último tramo. Para ver cuánto suman los arriendos, miramos tu impuesto sin ellos, con ellos, y la diferencia.
¿Por qué en el paso 3 restamos? El impuesto de tus otras rentas lo pagas igual, tengas o no arriendos. Al restarlo queda solo lo que agregan los arriendos. Es como una cuenta: si tu plato costaba $947.963 y con el postre sube a $1.600.763, el postre costó la diferencia.
Y ese impuesto, tramo por tramo
👉 En simple: hoy, como persona natural, tus arriendos pagan (o deberían estar pagando) $652.800 al año — solo por las viviendas afectas. Las 2 DFL2 más antiguas no pagan.
Con la reforma tributaria
El nuevo impuesto único de 5% y cómo se arma tu cuenta.
Se crea un impuesto único de 5% sobre el arriendo bruto (sin descontar gastos) para viviendas DFL2 desde la tercera propiedad, de hasta 90 m², arrendadas a alguien que no sea un familiar directo. Es un régimen opcional: puedes acogerte al 5% o seguir tributando en el impuesto normal, según lo que te convenga. Las 2 más antiguas siguen exentas; las de más de 90 m² siguen pagando el impuesto normal. Rige desde el 1 de enero de 2027.
Las de más de 90 m² (impuesto normal)
Como no tienes viviendas de más de 90 m² que paguen impuesto, con la reforma todo lo afecto pasa al 5%.
Las de hasta 90 m² (5%)
Total con la reforma
La comparación completa hoy vs. reforma está en el Resumen ejecutivo, más arriba.
¿Conviene una sociedad?
Comparamos dejar las propiedades a tu nombre con ponerlas en una empresa.
Antes de la reforma, era muy común traspasar las propiedades —de la tercera vivienda en adelante— a una sociedad o a un empresario individual. La idea era diferir el impuesto: con la depreciación del edificio y los gastos, la empresa mostraba una utilidad baja o nula y pagaba poco o nada en el año, sabiendo que ese impuesto igual se pagaría más adelante, al retirar las utilidades. Una empresa puede depreciar de forma normal o acelerada; en este ejemplo usamos la acelerada, que descuenta el edificio en cerca de un tercio del tiempo (unos 16 años en vez de 50) y baja fuerte el Impuesto de Primera Categoría en los primeros años. Pero ese dinero queda dentro de la empresa, y recién cuando lo pasas a tu bolsillo paga el impuesto postergado. No es menos impuesto: es el mismo impuesto, más tarde (“diferimiento”). Veamos si, con la reforma, todavía conviene traspasar las propiedades a una empresa.
a) Si dejo todo a mi nombre (persona natural)
Con la reforma ahorras $244.800 al año, sin ninguna estructura. La opción más simple y, para la mayoría, la más barata.
b) Si traspaso los arriendos afectos a una empresa
Dos formas de verlo: con las reglas de hoy, y con la reforma.
b1) Con las reglas de HOY (diferimiento)
Pagas $583.200 este año en vez de $652.800. Pero eso es diferimiento: el impuesto que postergas se paga al retirar las utilidades, imputando el crédito por el Impuesto de Primera Categoría contra tu impuesto personal. Al retirarlo todo terminas pagando ~$652.800, lo mismo que a tu nombre. La reforma lo deja aún más nítido, porque reintegra el sistema: el crédito por Primera Categoría vuelve a ser 100% imputable, así que el diferimiento es neutro. La sociedad no baja el impuesto, lo posterga.
b2) Con la REFORMA
Con la reforma pagas $408.000 de 5%. Un poco más que difiriendo, pero es definitivo: el 5% deja esa renta libre — sin cuenta escondida para el futuro.
b3) En conclusión: ¿vale la pena traspasar a una sociedad?
Con la reforma, para las viviendas de hasta 90 m² la sociedad podría no ser tan atractiva: pagarían el mismo 5% que a tu nombre, pero dejando el dinero dentro de la empresa y perdiendo el límite de 8.000 UF que tienes como persona en la venta. Tal vez convendrá dejarlas a tu nombre — pagan 5% una sola vez, el excedente queda libre de impuesto (tributación cumplida), y conservas los beneficios a la venta. La sociedad sigue teniendo sentido para las de más de 90 m², donde la depreciación permite mantener el diferimiento (pagar menos hoy y pagar más al retiro o a la venta).
La estructura que probablemente será la más habitual
🏠 En tu patrimonio personal
Todas las DFL2 de hasta 90 m². Las 2 más antiguas quedan exentas, el resto paga solo 5%, y mantienes los beneficios a la venta.
🏢 En una sociedad (contabilidad)
Las propiedades de más de 90 m², y con ellas mantener el diferimiento.
Obviamente, esta estimación no reemplaza una asesoría tributaria.
Recomendación general: para la mayoría de las personas naturales, tomar el 5% a tu nombre es lo más simple y barato. La sociedad se justifica por otras razones (sucesión, financiamiento, incorporar socios), no por pagar menos impuesto. Supuestos: depreciación 16 años e impuesto de empresa 27%.
- A la fecha, la ley aún no está promulgada. Esta simulación es una proyección basada en el texto despachado por el Congreso; los montos y condiciones pueden cambiar hasta su publicación. El régimen del 5% regiría desde el 1 de enero de 2027.
- El conteo de las «2 más antiguas» asume cartera posterior a 2010 sin herencias (pendiente de definición en el texto), y considera las viviendas que cargas en la tabla.
- El simulador asume arriendo a terceros no relacionados: el 5% no aplica al arriendo a un familiar directo — esa vivienda seguiría en el régimen general.
- Persona natural sin contabilidad: la base del impuesto es el arriendo bruto.
- Con la reforma el sistema se reintegra: el crédito por el Impuesto de Primera Categoría vuelve a ser 100% imputable, por lo que el diferimiento vía sociedad es neutro. Los escenarios con sociedad no incluyen el costo de traspasar las propiedades ni la pérdida del ingreso no renta de 8.000 UF en la venta.
Del cálculo a tu caso real
Esto es una estimación. Tu caso real merece números en firme.
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Base normativa: Boletín 18.216-05 (texto despachado, Oficio 21.440), arts. 24 bis y 24 ter del DFL N° 2, y tabla del Impuesto Global Complementario AT 2026 (SII). Estimación referencial — no reemplaza una asesoría tributaria.